איחור של שנה וחצי וקנסות מופרכים: תמרור אזהרה לרוכשי דירות

בלית ברירה, תחת לחץ לקבל סוף־סוף את מפתחות הדירה, שילמה הרוכשת סכום עתק של מאות אלפי שקלים תחת מחאה. רק לאחר התשלום נמסרה לה הדירה הנכספת. אלא שההקלה הייתה קצרה: עם כניסתה לנכס התגלו בו שורה של ליקויי בנייה חמורים – מפגמים בגימור ועד בעיות תשתית. החלונות דלפו, הקירות נסדקו, ומערכות שונות לא פעלו כראוי. עבורה זו הייתה מהלומה נוספת: לא רק שאולצה לשלם כסף שלא הייתה צריכה לשלם כדי לקבל דירה באיחור ממושך, כעת התברר שגם איכות הבנייה רחוקה מלהיות מספקת. המקרה המטלטל הזה משמש תמרור אזהרה לכל רוכשי הדירות החדשות, וממחיש עד כמה חשוב להכיר את הזכויות שמקנה החוק לרוכשים – ולעמוד עליהן בעת הצורך.

הזכויות הקוגנטיות של רוכשי דירות – לפי חוק המכר (דירות)

לרוכשי דירות בישראל יש זכויות קוגנטיות – זכויות שלא ניתן לוותר עליהן או להתנות עליהן – המעוגנות בחוק המכר (דירות). אחת החשובות שבהן היא הזכות לפיצוי כספי במקרה של איחור משמעותי במסירת הדירה. החוק קובע שפיצוי כזה מגיע לרוכש על כל חודש איחור מעבר ל־60 ימי חסד שניתנו לקבלן.

גובה הפיצויים מוגדר בחוק כמכפלה של דמי השכירות החודשיים לדירה דומה באזור: פי 1.5 לכל חודש איחור במשך שמונת החודשים הראשונים, ופי 1.25 לכל חודש נוסף החל מהחודש התשיעי. חשוב להדגיש: פיצוי זה אוטומטי ומחויב על פי חוק, ואין תוקף לויתור עליו – אפילו לא אם סעיף בחוזה מנסה לעקוף את החוק.

זכות נוספת שאסור לקבלנים להפר היא איסור גביית ריביות וקנסות בלתי חוקיים. קבלן אינו רשאי להפוך את היוצרות ולהעניש את הרוכש בריבית פיגורים על תשלומים, כאשר העיכוב נובע ממחדלי הקבלן עצמו. בתי המשפט כבר עמדו לא אחת לצדם של רוכשים, והבהירו כי התניית מסירת דירה בתשלום "קנסות" מומצאים היא פסולה מיסודה.

ומה לגבי טענות ל"נסיבות חיצוניות"? החוק מאפשר לקבלן לטעון לנסיבות חריגות (כגון כוח עליון), אך נטל ההוכחה עליו – ובפועל, טענות כאלה נדחות פעמים רבות. המסר ברור: גם בימי משבר, התחייבויות חוזיות אינן בטלות, והקבלן מחויב לשאת בתוצאות איחור במסירה.

ולבסוף – חובת תיקון הליקויים. חוק המכר (דירות) מטיל על הקבלן אחריות לתקן פגמים וליקויי בנייה המתגלים לאחר המסירה. גם הסכם פשרה או מסירת המפתח אינם פוטרים אותו מחובה זו.

במקרה המתואר, הרוכשת לא נותרה לבד במערכה. לצידה עמד עו"ד ארז אסרף, המתמחה בתביעות במקרקעין וליווי רוכשי דירות, שנטל על עצמו את הייצוג המשפטי. עו"ד אסרף מוכר כמי שמוביל מאבקים למען רוכשי דירות במצבים דומים, ובמקרים רבים הצליח לחולל שינוי משמעותי בהחלטות בתי המשפט.

לדבריו, מדובר בתופעה רחבה: "לא רק שהקבלן לא עומד בהסכם ולא מוסר את הדירה במועד – אלא שהוא מייצר לרוכשים חיובים כספיים יש מאין. חברות מסוימות נוקטות ב'שיטת מצליח" – דרישת קנסות וריביות לא חוקיות כדי להרתיע רוכשים לוותר על הפיצוי המגיע להם. הדרך היחידה לעצור את זה היא באמצעות בתי המשפט."

במקרים שבהם רוכשים נאלצו לחתום על ויתור זכויות תחת לחץ, מספר עו"ד אסרף שהצליח להביא לביטול אותם "הסכמי השתקה" בפסקי דין – הוכחה לכך שבתי המשפט עומדים לצד הרוכשים כאשר נעשה להם עוול.

המסקנה לרוכשי הדירות ברורה – אל תוותרו על הזכויות המגיעות לכם על פי חוק. חוק המכר (דירות) נחקק בדיוק כדי להגן על רוכשים מהתנהלות בלתי הוגנת של חברות בנייה. אם רכשתם דירה ועברתם חוויות דומות – איחור משמעותי, דרישות תשלום לא חוקיות, או דירה מלאה בליקויים – דעו שיש לכם כתובת – משרד עורכי דין ארז אסרף.